8 أرقام لتقييم الاستثمار العقاري عند شرائك عقار استثماري

يجب أن يكون لديك 8 أرقام لتقييم الاستثمار العقاري عند شرائك عقار استثماري من خلال التمويل العقارى:

يمكن أن تكون أسعار العقارات المتدنية للغاية مغرية لبعض المستثمرين العقاريين المبتدئين الذين يتطلعون إلى اقتحام السوق. ولكن ، قبل الانضمام إلى فئة الملاك ، تأكد من أن لديك فهمًا تاما للمعلومات المالية التي يمكن أن تحدث فرقًا بين المسعى الناجح أو أن يتحول الوضع إلى الخسارة.

فيما يلي ثمانية أرقام  أساسية تحتاج إلى معرفة كيفية حسابها وإستخدامها عند تقييم عقار استثماري محتمل.

المدخل الرئيسي

غالبا ما يولد الإستثمار في العقارات مكاسب رأسمالية نسبية بالإضافة إلى إيرادات الإيجار.

يتم تقييم كل عقار بناءً على خصائصه الفريدة ، مثل التصميم والموقع ووسائل الراحة و التشطيب و الواجهة والإطلالة وغيرها من الخصائص.

ومع ذلك ، يمكن حساب العديد من الخصائص الرئيسية الأخرى لأي عقار و إتاحة الفرصة للمستثمرين المحتملين بإجراء توقعات ومقارنات بين العقارات المختلفة.

نتكلم هنا عن ثمانية مقاييس مهمة يجب أن يكون كل مستثمر عقاري قادرًا على استخدامها لتقييم الممتلكات.

 8 أرقام لتقييم الاستثمار العقاري:

1. دفعة التمويل العقاري الخاص بك

بالنسبة للعقار المطلوب  يفضل المقرضون ( البنوك – شركات التمويل العقارى ) عادةً نسبة إجمالي الدين إلى الدخل بنسبة 36٪ ، لكن البعض يزيد إلى 45٪ اعتمادًا على عوامل مؤهلة أخرى ، مثل درجة الائتمان والاحتياطيات النقدية الخاصة. تقارن هذه النسبة إجمالي دخلك الشهري بالتزامات سداد ديونك الشهرية. بالنسبة لمدفوعات العقار ، يفضل المقرضون دفع إجمالي الدخل إلى إجمالي مدفوعات العقار بنسبة 28٪ إلى 33٪ ، اعتمادًا على عوامل أخرى. بالنسبة للعقار الاستثماري ، تقول الإرشادات أن الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل هو 45٪.

2. متطلبات الدفعة المقدمة

بينما يمكن تمويل العقارات و تتطلب قروض العقار للمستثمرين عادةً دفعة أولى تتراوح من 20٪ إلى 25٪ أو أحيانًا تصل إلى 40٪. سيحدد المقرضون المبلغ الذي تحتاج إلى دفعة لتكون مؤهلا للحصول على قرض اعتمادًا على نسب الدين إلى الدخل ودرجة الائتمان وسعر العقار والإيجار المحتمل.

3.  دخل الإيجار للتأهل

بينما قد تفترض أنه نظرًا لأن عائدات إيجار المستأجر ستغطي الرهن العقاري الخاص بك ، فلن تحتاج إلى دخل إضافي للتأهل للحصول على قرض المنزل. ومع ذلك ، لكي يتم اعتبار الإيجار دخلاً ، يجب أن يكون لديك ترتيبات لمدة عامين على الأقل لإدارة العقارات الاستثمارية  ، ولديك تحسب لخسارة الإيجار لمدة ستة أشهر على الأقل من إجمالي الإيجار الشهري ، وأي دخل إيجار سلبي من أي عقارات مؤجرة يجب أن يعتبر دينًا في نسبة الدين إلى الدخل.

4.  نسبة السعر إلى الدخل

تقارن هذه النسبة سعر ​​العقار إلى متوسط دخلك.

 5.  نسبة السعر إلى الإيجار

نسبة السعر إلى الإيجار هي عملية حسابية تقارن متوسط ​​أسعار العقارات ومتوسط ​​الإيجارات في سوق معين. ما عليك سوى قسمة متوسط ​​سعر العقار على متوسط ​​الإيجار السنوي لإنشاء نسبة. كقاعدة عامة ، يجب على المستثمرين التفكير في الشراء عندما تكون النسبة أعلى من 4% للعقارات السكنية و أعلى من 7.5% فى العقارات الإدارية و التجارية . 

6.  إجمالي عائد الإيجار

يمكن الحصول على إجمالي عائد الإيجار للعقار عن طريق قسمة الإيجار السنوي المحصل على إجمالي تكلفة العقار ، ثم ضرب هذا الرقم في 100 للحصول على النسبة المئوية. تشمل التكلفة الإجمالية للعقار سعر الشراء وجميع تكاليف التعاقد وتكاليف التجديد.

7.  معدل الرسملة

الرقم الأكثر أهمية من إجمالي عائد الإيجار هو معدل الرسملة ، والمعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى أو صافي عائد الإيجار لأن هذا الرقم يتضمن نفقات التشغيل للعقار. يمكن حساب ذلك بالبدء بالإيجار السنوي وطرح المصروفات السنوية ، ثم قسمة هذا الرقم على إجمالي تكلفة العقار وضرب الرقم الناتج في 100 بالنسبة المئوية. تشمل مصاريف تأجير الممتلكات الإجمالية تكاليف الإصلاح والضرائب وتأمين المالك وتكاليف الفترات الغير مؤجرة ( الشاغرة ) أتعاب الوسيط العقارى.

8.  التدفق النقدي

إذا كان بإمكانك تغطية أصل التمويل العقاري والفائدة والضرائب والتأمين بالإيجار الشهري ، فأنت في وضع جيد كمالك. فقط تأكد من أن لديك احتياطيات نقدية في متناول اليد لتغطية هذا المبلغ في حالة فقد الوظيفة أو مصادر الدخل الأخرى أو كنت بحاجة إلى تغطية تكاليف الصيانة غير المتوقعة. التدفق النقدي السلبي ، الذي يحدث غالبًا عندما يقترض المستثمر الكثير من المال لشراء العقار ، يمكن أن يؤدي إلى التخلف عن سداد القرض ما لم تكن قادرًا على بيع العقار لتحقيق ربح.

الخلاصة

بمجرد إجراء كل هذه الحسابات ، يمكنك اتخاذ قرار مستنير بشأن ما إذا كان عقار معين سيكون استثمارًا ذا قيمة أو أنه غير مناسب.